Μια ανακαίνιση μπορεί να αναβαθμίσει ουσιαστικά ένα ακίνητο, να βελτιώσει τη λειτουργικότητά του και να αυξήσει την αξία του. Για να εξελιχθεί όμως ομαλά, χρειάζεται σωστή προετοιμασία πριν φτάσει το συνεργείο στον χώρο.
Ο όρος «απλή ανακαίνιση» δεν αρκεί για να καθορίσει εάν απαιτείται κάποια άδεια. Αυτό εξαρτάται από το είδος, την έκταση και τον τρόπο εκτέλεσης των εργασιών. Ορισμένες παρεμβάσεις μπορούν να πραγματοποιηθούν χωρίς άδεια, άλλες χρειάζονται Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας και οι πιο εκτεταμένες μπορεί να απαιτούν οικοδομική άδεια.
Ακολουθούν δέκα βασικά σημεία που πρέπει να ελεγχθούν πριν αρχίσει μια ανακαίνιση.
1. Αναλυτική καταγραφή των εργασιών
Το πρώτο βήμα είναι να καταγραφούν με σαφήνεια όλες οι παρεμβάσεις που πρόκειται να πραγματοποιηθούν.
Η αλλαγή πλακιδίων ή ο εσωτερικός χρωματισμός δεν αντιμετωπίζονται με τον ίδιο τρόπο όπως η κατεδάφιση ενός τοίχου, η δημιουργία νέου ανοίγματος, η επέμβαση στην όψη ή η αλλαγή χρήσης ενός χώρου.
Με βάση την τεχνική περιγραφή των εργασιών, ο μηχανικός μπορεί να προσδιορίσει ποια διαδικασία πρέπει να ακολουθηθεί.
2. Διάκριση των εργασιών που δεν απαιτούν άδεια
Εργασίες όπως οι εσωτερικοί χρωματισμοί, η αντικατάσταση δαπέδων και πλακιδίων, η αλλαγή ειδών υγιεινής ή ντουλαπιών κουζίνας και ορισμένες μικρές επισκευές μπορούν συνήθως να γίνουν χωρίς οικοδομική άδεια.
Το ίδιο μπορεί να ισχύει για τη συντήρηση ηλεκτρολογικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων ή την αντικατάσταση κουφωμάτων, εφόσον δεν αλλάζουν η θέση και οι διαστάσεις των ανοιγμάτων.
Ακόμη και σε αυτές τις περιπτώσεις, είναι σημαντικό να έχει προηγηθεί τεχνικός έλεγχος.
3. Έλεγχος για τη χρήση ικριωμάτων
Η χρήση σκαλωσιάς μπορεί να αλλάξει την απαιτούμενη διαδικασία.
Για παράδειγμα, ένας εξωτερικός χρωματισμός ή μια επισκευή στην όψη μπορεί υπό προϋποθέσεις να μη χρειάζεται έγκριση. Εάν όμως απαιτούνται ικριώματα, συνήθως πρέπει να εκδοθεί Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας και να ληφθούν τα προβλεπόμενα μέτρα ασφαλείας.
Επομένως, δεν εξετάζεται μόνο το αποτέλεσμα της εργασίας, αλλά και ο τρόπος με τον οποίο θα εκτελεστεί.
4. Τήρηση των κανονισμών, ακόμη και χωρίς άδεια
Η απαλλαγή μιας εργασίας από την υποχρέωση έκδοσης άδειας δεν σημαίνει ότι μπορεί να γίνει χωρίς περιορισμούς.
Πρέπει να τηρούνται, μεταξύ άλλων:
- οι ισχύοντες οικοδομικοί κανονισμοί,
- οι κανόνες ασφάλειας και πυροπροστασίας,
- οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης,
- οι ειδικοί όροι που ισχύουν στην περιοχή,
- ο κανονισμός της πολυκατοικίας.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται σε διατηρητέα κτίρια, παραδοσιακούς οικισμούς και προστατευόμενες περιοχές.
5. Έλεγχος εάν απαιτείται ΕΕΔΜΚ
Η Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας εκδίδεται ηλεκτρονικά από αρμόδιο μηχανικό μέσω του συστήματος «e-Άδειες».
Μπορεί να απαιτείται για εργασίες όπως:
- ορισμένες εσωτερικές διαρρυθμίσεις,
- εξωτερικές εργασίες με σκαλωσιές,
- θερμομόνωση όψεων ή στέγης,
- δημιουργία νέων ανοιγμάτων,
- εγκατάσταση αυτόνομης θέρμανσης,
- ορισμένες περιφράξεις και στέγαστρα,
- παρεμβάσεις για την προσβασιμότητα.
Τα απαραίτητα δικαιολογητικά διαμορφώνονται ανάλογα με το ακίνητο και το είδος της επέμβασης.
6. Υπολογισμός του συνολικού προϋπολογισμού
Το κόστος της ανακαίνισης δεν αφορά μόνο τον οικονομικό προγραμματισμό του ιδιοκτήτη. Μπορεί να επηρεάσει και το είδος της απαιτούμενης άδειας.
Όταν οι εργασίες που υπάγονται κανονικά σε έγκριση μικρής κλίμακας ξεπερνούν συνολικά τις 25.000 ευρώ ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μπορεί να απαιτείται οικοδομική άδεια.
Ο προϋπολογισμός πρέπει επομένως να εξετάζεται πριν ξεκινήσουν οι εργασίες και όχι αφού έχει ήδη προχωρήσει το έργο.
7. Προσοχή στις επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό
Η αφαίρεση ή τροποποίηση δοκαριών, υποστυλωμάτων, πλακών και φέρουσας τοιχοποιίας δεν αποτελεί απλή διαρρύθμιση.
Τέτοιες επεμβάσεις χρειάζονται τεχνική αξιολόγηση, κατάλληλη στατική μελέτη και την προβλεπόμενη οικοδομική άδεια. Η καθαίρεση ενός τοίχου δεν πρέπει να πραγματοποιείται χωρίς να έχει προηγηθεί έλεγχος από μηχανικό.
8. Έλεγχος σε περίπτωση αλλαγής χρήσης
Η μετατροπή ενός καταστήματος ή γραφείου σε κατοικία, ή οποιαδήποτε άλλη αλλαγή χρήσης, χρειάζεται έλεγχο πριν σχεδιαστεί η ανακαίνιση.
Μεταξύ άλλων, εξετάζονται:
- οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης,
- ο φωτισμός και ο αερισμός,
- το απαιτούμενο ύψος των χώρων,
- η πυροπροστασία,
- η προσβασιμότητα,
- οι θέσεις στάθμευσης,
- οι μηχανολογικές εγκαταστάσεις.
Ανάλογα με την περίπτωση, μπορεί να απαιτείται οικοδομική άδεια ή ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.
9. Νομιμότητα ακινήτου και συναινέσεις
Πριν από κάθε αδειοδοτική διαδικασία πρέπει να συγκρίνεται η πραγματική κατάσταση του ακινήτου με τα εγκεκριμένα σχέδια.
Τυχόν αυθαίρετες αλλαγές, κλεισμένοι χώροι ή αποκλίσεις πρέπει να εντοπιστούν και, όπου προβλέπεται, να αντιμετωπιστούν πριν προχωρήσει η ανακαίνιση. Η έκδοση μιας νέας έγκρισης δεν νομιμοποιεί παλαιότερες αυθαίρετες κατασκευές.
Σε πολυκατοικίες πρέπει επίσης να ελέγχεται ο κανονισμός και η ανάγκη συναίνεσης των συνιδιοκτητών, ιδιαίτερα όταν οι εργασίες επηρεάζουν την όψη, το δώμα, τη στέγη, τον ακάλυπτο χώρο ή άλλα κοινόχρηστα τμήματα.
10. Υποχρεώσεις κατά τη διάρκεια και μετά το έργο
Η σωστή προετοιμασία δεν ολοκληρώνεται με την έκδοση της άδειας.
Ανάλογα με το έργο, μπορεί να απαιτούνται μέτρα υγείας και ασφάλειας, ασφαλιστικές διαδικασίες, άδεια κατάληψης πεζοδρομίου, τοποθέτηση κάδου και νόμιμη διαχείριση των αποβλήτων της ανακαίνισης.
Μετά την ολοκλήρωση των εργασιών μπορεί επίσης να χρειάζεται ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ή της αυτοτελούς ιδιοκτησίας.
Πριν ξεκινήσει το συνεργείο
Η ασφαλέστερη σειρά είναι:
- Καταγραφή των εργασιών
- Έλεγχος της νομιμότητας του ακινήτου
- Προσδιορισμός της απαιτούμενης άδειας
- Έλεγχος προϋπολογισμού και συναινέσεων
- Έναρξη των εργασιών
Κάθε ακίνητο και κάθε ανακαίνιση παρουσιάζουν διαφορετικά δεδομένα. Ο έλεγχος από πολιτικό μηχανικό πριν από την έναρξη του έργου μπορεί να προλάβει καθυστερήσεις, πρόστιμα, απρόβλεπτες δαπάνες και τεχνικά προβλήματα.
Για τον τεχνικό έλεγχο του ακινήτου σας και την κατάλληλη αδειοδοτική διαδικασία, μπορείτε να επικοινωνήσετε με το γραφείο του Πολιτικού Μηχανικού Θοδωρή Μαρίνη στο Κιάτο.
Πηγή: Ecopress: «Ανακαινίσεις: τα δέκα SOS για να είναι νόμιμες, ασφαλείς και αποδοτικές»